Somos abogados expertos en inmuebles. Abogados en impago de alquileres.

Si ha tenido algún problema con su alquiler, no dude en contactar con nosotros. Tenemos oficinas en PamplonaMadridBarcelonaSevilla, ValladolidPalma de Mallorca.

Un juez ha desahuciado al demandado y le ha condenado a devolver todas las rentas adeudadas

Un inquilino deberá pagar los 4.849 euros que debía en rentas de alquiler al propietario del inmueble. Así lo ha estimado un juzgado de Pamplona, que ha declarado el desahucio. De esta manera, el defendido por Iuriconsum recuperará su propiedad y todo el dinero que se le debía.

Se trata de un caso más en los que el propietario consigue ver amparados sus derechos. En Iurisconsum somos expertos en representar a afectados en temas de alquiler. Son muchos los propietarios de viviendas alquiladas que no saben cómo proceder ante impagos. Dejan pasar los meses confiando en que el inquilino acabará pagando. Por ello, en un momento dado se encuentran con deudas de miles de euros. Además, en muchas ocasiones el inquilino moroso continúa en la vivienda.

Este despacho es experto en representar al afectado en estas situaciones. Son numerosos los casos en los que hemos conseguido que recupere la vivienda y el dinero que se le debe.

Dudas entre las personas que intervienen en los alquileres

Lo cierto es que existen muchas dudas entre los intervinientes en un contrato de alquiler. En ello tienen que ver los continuos cambios normativos.

Posibilidad de juicio verbal hasta 6.000 euros

La última modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil amplía la posibilidad de llevar por juicio verbal cuestiones de alquiler. Ahora se puede acudir a esta cualquier cuestión con “valoración de la cuantía” si no supera los seis mil euros. Hasta esta modificación estaba más limitado. Se contemplaba para reclamaciones de rentas o cantidades por el propietario, el desahucio por impago o por extinción del alquiler. El resto debía llevarse por procedimiento de juicio ordinario.

Ahora el inquilino puede exigir por juicio verbal también la devolución de la fianza o una actualización de renta. U otra cuestión que considere injusta o pueda valorar económicamente.

En los desahucios se debe determinar el día y la hora del lanzamiento

En los procesos de desahucio, el órgano judicial debe determinar el día y la hora del lanzamiento. Además, el inquilino puede comunicarlo a los servicios sociales para que éstos determinen si se trata de un hogar vulnerable. Si es así, se suspenderá el procedimiento hasta que se adopten las medidas oportunas. Esta suspensión puede durar un mes o tres si el demandante es persona jurídica.

La nueva ley, los alquileres pasan a durar cinco años

Varias personas que han acudido a Iurisconsum no tienen claros sus derechos como arrendadores o como inquilinos. La norma que rige los alquileres de vivienda es la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su última modificación trajo algunas novedades. La mayor fue la duración de los contratos. Ahora, por defecto, el inquilino podrá quedarse en el piso alquilado cinco años como mínimo. Así será si no se ha especificado duración en el contrato o si ésta es inferior a cinco años. Si es así, se prorrogará anualmente hasta cumplir este plazo. Lo podrá evitar el inquilino si comunica que no quiere renovarlo con treinta días de antelación.

Cuando el propietario sea una empresa, fondo o sociedad el plazo mínimo será de siete años, en lugar de cinco. A partir de ahí se aplicará de igual manera la prórroga tácita de tres años más.

Aunque hay que señalar algunas salvedades. Una vez transcurrido el primer año, el propietario puede interrumpir el contrato si lo necesita como vivienda permanente. Puede ser para él mismo o para sus hijos, padres o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para ello deberá constar esta necesidad de forma expresa en el contrato. El propietario deberá comunicarlo con dos meses de antelación.

Para estudiantes o trabajadores puede ser de menor duración

Tampoco afecta esta duración a los pisos con arrendamiento de temporada. Es decir, aquellos alquileres cuyo objeto no es servir como vivienda permanente de los inquilinos. Por tanto, se pactan por un tiempo y por un motivo determinado. Suele darse especialmente con estudiantes o con trabajadores que se desplazan a una ciudad para llevar a cabo un proyecto.

La duración de cinco años se amplía hasta siete cuando el propietario del piso a arrendar sea una empresa o cualquier otra persona jurídica.

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Un mes por cada año pendiente, si se cancela por anticipado

No hay que confundir la posibilidad del inquilino de no prorrogar el alquiler con la de resolver el contrato por anticipado. En principio, solo puede dejar el piso transcurridos seis meses. A partir de entonces, si quiere abandonar el inmueble debe comunicarlo con un mes de antelación al propietario.

En el contrato se ha podido pactar una indemnización de una mensualidad por cada año que quede por cumplir del arrendamiento. En un contrato sin duración especificada, si el inquilino renuncia al sexto mes tendrá que pagar media mensualidad. Para ello, se ha tenido que hacer constar en el contrato. Si constaba un alquiler de cuatro años, el inquilino tendrá que pagar tres mensualidades y media al irse.

Todas las notificaciones conviene hacerlas por escrito y de manera que quede constancia de ellas.

Antelación de dos o cuatro meses para oponerse a la prórroga de tres años más

Al cumplirse los cinco años, el arrendador debe comunicar con cuatro meses de antelación su negativa a continuar el alquiler. El inquilino, por su parte,  debe hacerlo con una previsión de dos meses. Si ninguno da el aviso a la otra parte, el alquiler se alargará otros tres años más. En esta prórroga, el inquilino podrá avisar con treinta días de antelación de que no quiere renovar el año siguiente.

Si un propietario no interviene tras firmar un alquiler, el inquilino podrá vivir en el inmueble ocho años.

Si el piso se vende, el alquiler se debe respetar

En principio, el tiempo de alquiler -cinco años- deberá respetarse aunque el propietario venda el piso a otra persona. Ya no es necesario que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Este requisito que se eliminó en esta última modificación.

Si se ha pactado que la venta del piso resuelve el alquiler, aun así deberán respetarse los primeros cinco años.

También en el caso de que haya una ejecución hipotecaria sobre el inmueble.

La renta no puede subir más que el IPC

Si en el contrato no se pacta expresamente actualizar las rentas, éstas deben permanecer inalterables.  Antes de la modificación se actualizaban por defecto con el IPC.

Si se pacta, el incremento de la mensualidad no podrá superar el que marque el Índice de Precios al Consumo. Este índice se ha establecido como techo de encarecimiento de las rentas año a año. Eso sí, si no se precisa con qué índice se va actualizar la renta anualmente, se deberá hace por el Índice de Garantía de Competitividad.  Este último, como se ha indicado anteriormente, no podrá ser superior al IPC.

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Un máximo de tres mensualidades como fianza

Algunas personas acuden  a Iurisconsum, despacho experto en arrendamientos, por problemas para recuperar fianzas. La ley continúa obligando a entregar una fianza equivalente a una mensualidad de renta. Pero limita otras garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades de renta. Así deberá ser para los alquileres que no superen los cinco años de duración. O siete años si el propietario es persona jurídica. Este límite es una novedad del último cambio normativo.

Con esta regulación, un inquilino puede verse obligado a pagar como máximo cuatro mensualidades al entrar a un piso arrendado. Serían la mensualidad del mes en el que entra, la fianza obligatoria y las dos adicionales.

Si el propietario es empresa, ésta paga los trámites

Si propietario del inmueble es una empresa, ésta pagará los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

Un cambio normativo con muchas curvas

Sin duda, la reforma de la ley de arrendamientos no ha sido un camino de rosas. En diciembre del 2018, se aprobó el Real Decreto-ley 21/2018. Sin embargo, esta norma -que a grandes rasgos contenías las modificaciones ya vigentes- tuvo una vida muy corta. El Congreso de los Diputados no convalidó los cambios un mes después. Así pues, solo estuvo en vigor apenas un mes, desde el 19 de diciembre al 22 de enero.

Sin embargo, el Ejecutivo no se dio por vencido y siguió con su idea de dar una nueva regulación a los alquileres. Una vez aprobadas la disolución de las Cortes y convocadas elecciones, el Gobierno aprobó un nuevo Real Decreto-ley, de 1 de marzo de 2019.

El texto era similar -con algún cambio sobre todo en cuestiones sobre índices de precios de alquiler-. Finalmente, la  Diputación Permanente convalidó el texto.

Además de lo ya comentado, la nueva normativa buscó limitar que fondos de inversión se hagan con edificios para especular. Por ello, se le otorga a la Administración competente el derecho de tanteo y retracto.

También se aprueban una serie de medidas para agilizar la carga fiscal para las viviendas alquiladas con renta limitada. Otra pretensión fue tener un cierto control sobre los precios de alquiler. Para ello, se prevé la elaboración de un índice de precios con valores medios por zonas.

Si tiene problemas de alquiler, acuda a Iurisconsum

Iurisconsum es un despacho experto en derecho de consumo y  en desahucios. También asesoramos y defendemos a afectados por conflictos en alquileres, tanto propietarios como inquilinos.

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